Lexique

L'attention de l'utilisateur est attirée sur le fait que ces informations sont fournies à titre informatives et n'ont pas un caractère exhaustif.

Il conviendra à l'utilisateur de se renseigner en parallèle pour chaque projet qui présenterait des points particuliers.

A

ABF

Architecte des Bâtiments de France, service du ministère de la culture en charge de l'instruction des autorisations déposées dans le périmètre d'un bâtiment classé.

Accès

Une parcelle, pour être constructible, doit être desservie par un accès jusqu'au domaine public : soit par servitude de passage soit par accès direct (en pleine propriété). Les accès sont souvent réglementés par le Plan Local d'Urbanisme. Ils doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, et de la protection civile. Ils doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Application du Droit des Sols : instruction des actes d’urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, certificat d’urbanisme, déclaration préalable, permis de démolir).

Alignement

L'alignement est la fixation des limites que l’administration entend assigner au domaine public, au droit des propriétés riveraines. A défaut de fixation administrative, il est constitué par la limite commune d'un fonds et d'une voie ouverte à la circulation générale (limite entre domaine public et propriétés privées).

Aire de stationnement

Toutes les aires de stationnement, pour véhicule, doivent présenter une surface moyenne de 25 m² (place de stationnement et aire de manœuvre). Toute place devra présenter une largeur d'au moins 2,80 mètres et une longueur d'au moins 5 mètres.

Annexe (et Constructions annexes)

Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale. Elle apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Une annexe est un local accessoire à la construction principale et relève donc de la même destination que la construction principale au titre du code de l’urbanisme.

Assainissement

Évacuation des eaux usées (eau vannes = eau des toilettes) (eaux ménagères = lavabos, douches, salle de bain, cuisine) et des eaux pluviales.

Mode d'évacuation des eaux usées

Soit rejetée dans un système d'assainissement collectif public :
- Le réseau séparatif : ce système est composé de deux réseaux, un pour les eaux usées, l'autre pour les eaux pluviales.
- Le réseau unitaire d'assainissement : c'est un réseau unique d'égout recueillant l'ensemble des eaux usées et les eaux pluviales. Ce type de réseau n'est autorisé que si le mélange des eaux n'entraîne pas de problème d'épuration.

Le raccordement suppose la mise en place de branchements situés d'une part, sous le domaine public , et d'autre part, sous le terrain privé.

Le réseau d’assainissement public est impérativement situé au droit de la parcelle. Aucun branchement ne peut être réalisé si ce n’est pas le cas.

soit récupéré dans un système d'assainissement non collectif : assainissement individuel ou autonome : Il comprend la collecte, le prétraitement, l’épuration et le rejet ou l’infiltration.

Une autorisation validant le système d’assainissement individuel est à demander au SPANC ( Service Public d'Assainissement Non Collectif) et sera jointe au permis de construire

Mode d'évacuation des eaux pluviales

Les eaux pluviales issues des constructions ou des terrains sont à traiter en respectant la réglementation du PLU. Il existe plusieurs façon de gérer les eaux pluviales : Rétention – Infiltration - Rejet direct dans le réseau

Les eaux pluviales peuvent être traitées sur la parcelle par la mise en place d’un système individuel de drainage et d'épandage ou bien, elles sont raccordées au collecteur public des eaux pluviales.

Équipements propres

Ce sont les équipements (réseaux, voirie… ), dont les caractéristiques répondent uniquement aux seuls besoins des constructions envisagées dans l’opération.

C

Caravane

Les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler. Le sationnement temporaire ne doit pas dépasser les trois mois.

Clôture

C'est une “barrière”, construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Elle permet d’enclore un espace et de séparer deux propriétés, voire de les isoler visuellement. L’importance de la clôture dans le paysage urbain ou rural a conduit à soumettre son édification ou sa construction à autorisation administrative.

Une clôture sera en limite de parcelle et sera soumie à Déclaration Préalable si le terrain est situé dans le périmètre délimité des abords d'un Monument Historique (ABF), un site patrimonial remarquable ou si la commune a délibéré dans ce sens.

Construction

La notion de construction au sens des dispositions du code de l'urbanisme est relativement large. Elle recouvre:

Toutes constructions et bâtiments, même ne comportant pas de fondations (article L 421-1 du code de l'urbanisme), indépendamment de la destination;
Les travaux, installations, ouvrages, qui impliquent une implantation au sol, une occupation du sol ou en surplomb du sol.

Par exemple sont des constructions: mur de soutènement, piscine, algeco, abri de stationnement, enrochement, hangar, pergola..

Toutefois, les travaux, installations ou ouvrages qui sont exclus du champ d'application d'une autorisation d'urbanisme doivent être également réalisés dans le respect des dispositions du règlement de la zone concernée.

Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.

Cote de mise hors d'eau (CMHE) dans un Plan de Prévention des Risques Naturels Inondations

Le calcul d’une cote de mise hors d’eau (MHE) permet de définir l’altitude des planchers habitables et fonctionnels dans les secteurs où une modélisation hydraulique est disponible.

D

Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DAACT)

C'est un document à remplir et à retourner à la mairie impérativement à la fin du chantier afin de déclarer que les travaux sont conformes à la demande effectuée.

Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC)

Cette déclaration est un document à remplir et à retourner à la mairie impérativement pour un permis afin d'informer que le chantier débute.

Déclaration d’Éléments Nécessaire au Calcul des Impositions (DENCI)

La Déclaration d’Éléments Nécessaire au Calcul des Impositions est un élément indispensable de votre dossier, quel que soit votre projet vous devez remplir le formulaire.

Destinations

Le Code de l'Urbanisme encadre la destination des bâtiments, cela correspond à ce pourquoi une construction est édifiée.

La destination d'un bâtiment est à indiquer dans les demandes d'urbanisme.

ATTENTION ! les destinations ont été modifiées en 2016. Il est indispensable de se référer au Document d'Urbanisme de la commune ou de l'intercommunalité où se situe votre projet. Pour les documents antérieurs à 2016, la liste des destinations est différente.

Depuis 2016, les destinations au sens du Code de l'Urbanisme, sont au nombre de 5, sous divisées en sous destinations. (Arrêté du 10/11/2016 publié au JORF n°0274 du 25 novembre 2016)

Exploitation agricole et forestière (- exploitation agricole - exploitation forestière )
Habitation (- logement – hébergement)
Commerce et activités de service (artisanat et commerce de détail - restauration - commerce de gros - activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle- hébergement hôtelier et touristique- cinéma)

NOTA : l'artisanat au sens du CU ne comprend plus les activités du BTP qui sont rattachées à l'industrie

Équipements d'intérêt collectif et services publics (locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés - locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés - établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale - salles d'art et de spectacles - équipements sportifs - autres équipements recevant du public)
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (industrie - entrepôt - bureau - centre de congrès et d'exposition)

Le changement de destination correspond au changement entre l’une des cinq destinations principales. Il n’y a pas de changement de destination entre deux sous destinations d’une même destination.

E

Extension

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

Égout du toit

La ligne basse de la couverture d'une construction, vers laquelle ruissellent les eaux de pluies pour aller ensuite dans une gouttière.

Embâcle

Objet solide emporté par les eaux lors d'une crue puis bloqué dans le lit de la rivière et qui gênera le passage de l'eau.

Emprise publique

Elle correspond à des espaces ouverts aux publics qui ne relèvent pas de la notion de voie.

Emprise au sol

L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

F

Faîtage

Point le plus haut d'une toiture hormis les éléments comme les cheminées ou les paraboles.

H

HLL (Habitation Légère de Loisirs)

(R111-31 du Code de l'urbanisme) Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière de loisir.

Les HLL font l'objet d'une réglementation spécifique dès lors qu'elles sont implantées dans des terrains aménagés, tels que les terrains de camping classés, les parcs résidentiels de loisirs, les villages de vacances classés en hébergement léger et les dépendances de maisons de vacances agrées.

L

Limite de fond de parcelle

C’est la limite opposée à la voie.

Limite de référence

La voie publique

Limite séparative

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction et la (ou les) propriété(s) qui la jouxtent.

Limites latérales

L'implantation en ordre continu : S'agit de construire sur toute la largeur de la parcelle, d'une limite à l'autre. Utilisée en milieu urbain dense pour créer un front bâti. Attention peut poser problème si linéaire trop important.
L'implantation sur au moins une des limites séparatives : Laisse le choix au constructeur de s'implanter sur au moins une des deux limites et de maintenir ou non un retrait sur une des deux limites.
L'implantation en retrait des limites ; Retrait obligatoire peut être imposé sous 3 formes différentes : une distance fixe/une distance minimale constante/une distance minimale variable en fonction de la hauteur et de la règle de construction.

Limite par rapport aux voies ou emprises publiques

Il s’agit de la limite entre le terrain d’assiette de la construction et la voie ou emprise publique.

Lotissement

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (L. 442-1).

Cette nouvelle définition du lotissement affirme que le lotissement existe désormais dès le premier détachement du premier lot.

Créer un lotissement c'est :

- Diviser un terrain en plusieurs lots en vue d'implanter des constructions sur au moins l'un de ces lots.

Attention les lotissements en secteur ABF sont soumis à Permis d'Aménager

Local accessoire

local ayant la même destination que les constructions principales mais avec un usage différent, par exemple le bureau accueil-comptabilité de l’artisan (garagiste, maçon …)

M

Mur

Un mur pourra être au milieu d'une parcelle et sera dans ce cas soumis à déclaration préalable s'il est d'une taille supérieur ou égal à 2m. Par contre si le mur est en limite séparative ou en limite d'une voie, il est considéré comme un mur de clôture.

O

Opération d'ensemble

Toute opération ayant pour effet de porter à 2 au moins, le nombre de lots ou de constructions issus de ladite opération: division, lotissement, permis groupé, ZAC (Zone d'Aménagement Concertée), AFU (Association foncière Urbaine).

P

Prorogation du certificat d’urbanisme

(Source site service public) : La durée de validité du certificat d'urbanisme (que ce soit un certificat d'urbanisme d'information ou opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance. La durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé . La demande de prolongation doit être adressée par courrier simple, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois. La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite. Dans ce cas, l'absence de réponse de la mairie dans les 2 mois suivant la réception de la demande vaut prorogation du certificat d'urbanisme.

Article R*410-17 du code de l'urbanisme « Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé. »

Prorogation d’un permis ou une déclaration préalable

La durée de validité initiale ( 3 ans ) peut ainsi être prorogée 2 fois pour une durée d'1 an.

Sont concernés les projets n'ayant pas encore donné lieu à un commencement de travaux et dont l'autorisation n'est pas périmée au 6 janvier 2016. Les modalités de prorogation sont identiques à celle du certificat d’urbanisme.

Plan Local d'Urbanisme

document d'urbanisme opposable, réglementant l'occupation du sol des terrains de la commune d'où dépend le projet.

Pignon

Mur extérieur qui porte les pans d'un comble et dont les contours épousent la forme des pentes de ces combles, ou mur ne comportant aucune ouverture (mur aveugle).

R

Redevance d'archéologie préventive

Cette redevance sert à financer les fouilles archéologiques à l'échelle nationale (INRAP : Institut National de Recherche d'Archéologie Préventive), toute construction est soumise à cette taxe de 0,4 %. La Redevance d'archéologie préventive est à indiquer dans la partie fiscalité de l'imprimé CERFA.

Remblais

Correspond à tout apport de matériaux de quelque nature que ce soit destiné à surélever un terrain naturel.

Réseaux

(L 111.4 du code de l'Urbanisme) Une parcelle est desservie si la construction projetée peut être raccordée sur les réseaux publics (eau, assainissement, électricité et eau pluviale) sans que la collectivité publique n'engage des travaux ou ne soit en mesure d'indiquer dans quel délai elle ou le concessionnaire les exécutera.

Ruine

un arrêt de la CAA de Bordeaux, n° 10BX02824, du 6 septembre 2011, définit comme une ruine la construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations.

S

Servitude d'utilité publique (SUP)

Les servitudes d’utilité publique constituent des limitations administratives au droit de propriété. Elles sont instituées par une autorité publique dans un but d’intérêt général, la liste des servitudes est fixée par décret du Conseil d’État. Les SUP peuvent être codifiés et ont un caractère d’ordre public interdisant aux particuliers d’y déroger unilatéralement.

Il existe plusieurs types de servitudes d'urbanisme :

Les servitudes relatives à la conservation du patrimoine ;

Les servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements ;
Les servitudes relatives à la Défense Nationale ;
Les servitudes relatives à la salubrité et sécurité publique.

Si un projet est déposé sur un terrain grevé d'une servitude, les services concernés seront consultés.

Servitude de passage ou de réseaux

accord entre deux parties afin d'autoriser le passage de réseaux , de véhicules ou de piétons sur une parcelle. Les servitudes doivent impérativement être actées par acte notarié.

Surface de plancher

Somme des surfaces de chaque niveaux clos et couverts, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment excluant ainsi les épaisseurs correspondant à l'isolation, dont on déduit les trémis, les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules y compris les rampes d'accès et aires de manœuvres (garage). (cas général : se reporter à la circulaire du 3 février 2012 )

Surface de plancher fonctionnelle

Surface d'une construction où s'exerce de façon permanente une activité quelle que soit sa nature (industrie, artisanat, commerce, service) à l'exception de l'habitat.

Surface de plancher habitable

Surface d'une construction dans laquelle est aménagée une ou plusieurs pièce(s) d'habitation servant de jour ou de nuit, telle que séjour, chambre, bureau, cuisine, salle de bains. Les accès circulations horizontales et/ou verticales, les locaux de rangement, débarras ou remises (local poubelles, local à vélos et poussettes..), les locaux techniques, les caves et les garages ne sont pas considérés comme habitables.

se reporter à la circulaire du 3 février 2012

Surface taxable

Elle est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des murs, sans prendre en compte l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres, dont on déduit :

les vides et trémies correspondant au passage de l’ascenseur et des escaliers
les surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1m80

Exemple : le garage est uniquement de la surface taxable. L'abri de jardin est à la fois une surface de plancher et une surface taxable

T

Taxe d'aménagement

Elle est générée lorsque le projet comprend des constructions closes et couvertes de plus de 5m² et de plus de 1,80m de hauteur mais également lorsqu’il y a création d’aménagement comme une aire de stationnement extérieure ( parfois couverte mais non close ) ou une piscine. La taxe d'aménagement a remplacé la TLE en 2012. La taxe d'aménagement est répartie entre la commune, le département, et la redevance d'archéologie préventive.

La part communale de la Taxe d’Aménagement permet de financer des équipements publics communaux. La commune fixe le taux entre 1% et 5% ainsi que les exonérations ( le taux peut être porté à 20% par secteur )

Terrain naturel

Le terrain naturel est le terrain avant travaux de décapage de terre végétale, de déblais ou de remblais. C’est l’état initial de terrain.

U

Unité foncière

parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.

V

Voie

La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, les fossés, talus et les trottoirs la bordant.

Vulnérabilité

La notion de vulnérabilité est une notion liée exclusivement à l'occupation du sol et à sa tolérance ou non aux risques (inondations...). On peut hiérarchiser la vulnérabilité en fonction de la densité d'habitants, du type d'activité ou du type de culture. On peut donc définir la vulnérabilité comme une évaluation de l'occupation humaine et économique d'un site, susceptible d'être affectée par l'aléa.